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Decisão judicial define regras da renovação judicial da locação comercial

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Locatário terá direito à renovação judicial do contrato pelo prazo de cinco anos. Outra novidade é a decisão de que o proprietário não pode se beneficiar dos investimentos feitos por locatário para elevar valor de aluguel, na fixação estabelecida por ação renovatória de locação.

 

Passados mais de 22 anos de vigência da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91), o Superior Tribunal de Justiça pacificou uma das mais relevantes questões referentes à renovação de contratos comerciais. Em recente decisão, ficou definido que o locatário terá direito à renovação do contrato pelo prazo mínimo exigido pela legislação, previsto no inciso II do art. 51, que é de cinco anos, e não ao prazo do último contrato celebrado pelas partes. “A definição desse prazo tardou, mas chegou ainda em tempo de pacificar uma questão de relevantes consequências. Ao que tudo indica, a definição do novo prazo da relação contratual acarreta segurança aos contratantes dessa espécie de relação locatícia, permitindo que estes saibam as vantagens e desvantagens de contratar considerando o investimento necessário por parte do locatário e o retorno do investimento na propriedade ao locador”, avalia o advogado especialista em Direito Imobiliário, Sérgio Leal Martinez. A forma como está na Lei deixava dúvidas e abria possibilidade para diversas interpretações da expressão “igual prazo”.

Para Martinez, essa decisão conseguiu equilibrar o direito à renovação contratual em favor do locatário que estabelece no imóvel o ponto comercial (ou fundo de comércio) com o direito de propriedade do locatário. “O prazo de cinco anos para cada contrato preserva a relação de eventual desequilíbrio causado por mudança de legislação, variações decorrentes do mercado imobiliário e, sobretudo, a referida conjuntura econômica, permitindo a intervenção judicial a cada 5 (cinco) para manter a relação contratual com os ajustes decorrentes dessas variações imprevisíveis nas locações comerciais”.

Martinez aconselha que, antes do vencimento do contrato, o locatário entre com ação renovatória de locação comercial para garantir sua permanência no imóvel e que a fixação judicial do valor do aluguel esteja de acordo com as condições do imóvel no início da locação, sem considerar as reformas e benfeitorias feitas no imóvel para aumentar o valor da locação. “Essa também é uma inovação referente às renovações contratuais. Por recente decisão do Tribunal de Justiça do RS foi decidido que tendo o locatário efetuado ampla reforma no bem locado com a autorização da locadora e que tais benfeitorias vieram a valorizá-lo consideravelmente, não pode o proprietário se locupletar dos investimentos feitos pelo locatário para cobrar do mesmo valor locativo mais elevado”, informa.

Para Martinez, essa também foi uma decisão justa, pois avalia que quando o locatário faz benfeitorias substanciais no imóvel, tais melhorias não devem ser consideradas para aumentar o valor do aluguel. “O direito deve proteger não apenas o locador por ser proprietário, mas igualmente o locatário por estar conservando, melhorando e mais, agregando ao imóvel um valor cada vez maior frente as melhorias realizadas”, conclui.

Texto: Camejo Comunicação Empresarial

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25 de junho de 2014 Escrito por: Empresas Gaúchas
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